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导读：酒店投资是一项环环相扣的系统工程。前期规划、施工建设、开业筹备是酒店筹建的三个重要环节，酒店筹建针对酒店投资能否成功拥有重大影响。在这个过程中怎样掌控投资成本，酒店资产经理人的价值始终贯穿其中。
筹建酒店项目，不论其规模体积，都需要酒店业主花费海量时间和精力。酒店筹建的过程有三个关键周期，前期规划、施工建设、开业筹备。在这个过程中，酒店资产经理人可帮忙业主机构减少在酒店研发筹建过程中的投资成本和资源浪费，恰当掌控酒店前期投入，给予优化和恰当的处理方法，有效平衡酒店业主机构和酒店管理机构双方在投资报答和品牌标准之间的歧义。以下是五星级酒店筹建过程中，酒店资产经理人需要参与投资成本掌控的工作重点：
一．前期规划周期
（一）酒店品牌选取和管理合同谈判
一个成功的酒店项目存在着非常多所需的关键决策，其中之一便是选取一个合适酒店管理机构和品牌，决定着酒店的市场定位。管理合同谈判重点内容包含合同年限、基本管理费、奖励费的比例、品牌会员奖励计划、中央预订系统花费、市场推广费、FF&E资产贮存金花费、技术服务费、经营业绩测试和考核、经营预算和支出限制、酒店公章的管理、排他条款、退出机制等，这些内容是不是恰当（以上关联花费影响到酒店经营中的花费支出）。签定对业主更加有利的、对酒店管理机构更有激励功效的管理合同，帮忙业主实现最佳的投资报答和投资处置策略。
（二）酒店设计评定
在酒店前期研发规划中，需要思虑酒店未来运营的需要和绩效，并从设计上掌控成本：
1、各个区域面积的恰当性 加强酒店空间的运用效率，每间客房均摊的建筑面积要恰当，限制不必要的设备配置，恰当掌控公共区域面积；将来酒店研发应注重灵活空间和设备的设计，以提高利润率和效率来降低运营成本(如人工成本)，在收入有限的空间设计上加强运用率(如外包、科技等)。
2、客房 客房是酒店收入的最大源自，除了以上的掌控好每间客房均摊建筑面积，还需要掌控好每间客房平均造价；另一还应按照市场定位，确定酒店客房数量、面积，连通房、双标房的数量和比例。例如避免显现酒店管理团队开业后又需求业主方增多双床房数量或改造客房的状况。
3、厨房和餐厅 厨房和餐厅相对厅装修风格是不是搭配，客源市场是不是爱好；尽可能让酒店的各个厨房和餐厅相对集中，能够方便客人到达，厨房设备设备可共享，加强员工效率、减少员工数量；审核餐厅的数量、各个餐厅的座位数、中餐包厢的数量、室内座位和户外座位数的恰当性，保证每间可出租客房均摊餐位数达到恰当水平；重视度假酒店和商务酒店客人的需要，餐厅座位数亦影响到酒店家具的采购数量。
4、会议室审核 会议室总面积、功能区域、最大容纳人数、户外场地、会议室与客房的恰当比例、贵宾休憩室等；保证每间可出租客房均摊宴会/会议设备面积达到恰当水平。
5、其他区域 审核第三方租赁区域、泳池、儿童俱乐部、娱乐休闲区的面积等。
二．施工建设周期
（一）酒店工程造价总控
在酒店项目实施过程中，在各周期、各环节对工程造价掌控，掌控好建筑工程、安装工程、装修工程和园林工程花费。经过对项目可行性科研、总体设计、基本设计概算等各个周期的投资估算进行评定，并在施工前期保证工程造价预算准确，定时与实质支出对比，过程中保证各项花费掌控在预算内。
（二）酒店机电设备花费把控
酒店机电设备工程(分为强电工程、弱电工程、客房AV系统设备采购工程、电梯设计安装工程、洗衣房设备、厨房设备、供电配套工程、酒店燃气工程等) ，例如：
1、恰当选择HVAC（加热、通风、空调）系统、高压发动机、排气扇和灯具等设备的品牌。
2、对门禁系统、智能化集成管理系统、高速无线互联网接入（HSIA）设备、酒店必须系统（客房掌控、会议、背景音乐及智能调光、酒店管理IT软件等）品牌和数量运用状况进行把关。例如核心交换机的数量是不是恰当、无线掌控器业务转发性能参数是用10G还是20G；无线掌控器可管理用户数：按照酒店客房数、上网人数恰当掌控数量；模拟终端设备许可tel分机数量是不是恰当等。
同期需要避免设计图纸深度不足，在合同实施过程中增多各类变更签证。
3、厨房设备预算掌控 五星级酒店厨房设备较多，跟酒店定位、档次、餐厅和厨房体积相关。审核原则：重要的、面客的部分设备可用进口品牌、后场区域运用国产或合资品牌，员工餐厅厨房运用国制品牌。
（三）装修工程花费掌控
酒店装修触及的内容较繁杂，除了保证装修效果，重点关注装修成本造价问题，装修包含地面、墙面、顶面装饰，还需要针对电气设备及装饰品进行恰当配置。在施工材料的采购过程中，加强对材料的单价和数量严格把关，注重功能和实用性，避免显现材料浪费，尽可能做到材料价值最大化，需要业主方对全部施工流程进行仔细监管。
三．开业筹备周期
（一）酒店总经理人选的选取
酒店刚开业第1年需要快速加强市场份额，得到好的市场口碑，创立好的服务标准，因此呢，酒店第1任总经理的选取很重要，需要具备开业筹备、运营和市场研发的经验。酒店业主方需要审核酒店总经理人选的工资奖金、薪酬福利、考核标准、总经理合同等内容。
（二）开办费（POB）预算掌控
酒店开办费与工程发展相关，酒店项目竣工时间越拖延，开办费越高，倘若酒店工程能按时完工，则酒店开办费可控。需要跟酒店总经理协商酒店员工编制、组织架构、酒店管理人员和员工的比例、薪酬标准，开业前市场营销推广费、培训费等各项花费的恰当性等。开办费中的酒店人员工资薪酬占比最大，约占50%；另一，酒店开业前市场推广花费占开办费中的比例亦很强，需要按照酒店定位、目的客户，利用新媒介方式进行推广；同期需要按照酒店工程竣工时间严格掌控酒店管理人员和员工到位时间，避免开办费超预算。
（三）开业运营物资采购（OSE）花费掌控
五星级酒店开业运营物资采购名单共有几万项至十几万项不等，数量多、品种繁杂，开业运营物资采购的花费跟酒店房间数、规模和档次相关。一是需要根据酒店项目的实质需要制定恰当的采购名单、预算金额和成本分析；二是需要审核把控OSE采购的数量，采购数量按照Par数计算，与酒店管理机构和总经理协商恰当的采购数量；三是审核采购的品牌、技术参数，供给质量和技术要求对等的品牌替代方法供选取；四是周期性统计预算掌控的状况，避免超支，替业主方节省成本。
总之，有效的资产经理人必须认识酒店项目总投资的支出需要，并保准这些资金被恰当运用，经过设定一系列应用于酒店投资过程中的管理工具，供给给酒店业主数据以帮忙她们做出正确的决策，帮忙酒店业主在酒店的投资上达到最优化。
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发表于 2024-9-29 19:18:05