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摘要：随着物质生活水平的加强,在我国部分农村地区推行现代物业管理正逐步作为当地农民的呼声。本文从物业管理的内容入手，结合我国农村发展的状况及问题，对发展前景进行探讨，并针对显现的问题提出政策意见。
1、 我国农村发展物业管理的可行性分析
改革开放后，我国处在一个经济高速发展的时代，昔日的农村亦出现了翻天覆地的变化。农村城市化不仅带来农民生活水平的加强，还引起她们生活观念的改变，她们迫切期盼改变农村物业环境中所存在的有些问题。然而，农村的管理区别于城市，“两委”来管理村中公共事务，无或鲜有专业的物业管理机构入住。理想与现实的差距，让现代物业管理在农村有了实行的可能性。
(一)农村城市化的影响
1、 农民生活水平的加强
从1978年到2010 年，我国农民人均纯收入由133.6元提升到5919元，增长了43倍。家庭联产承包责任制使得农民的生活出现了巨大变化，此刻农民能够经过种地、养殖、外出打工、房屋出租等多种方式增多收入，收入途径已然实现了多元化，这就为农村发展物业管理奠定了物质基本。
2、 农民生活方式出现了改变
随着社会主义新农村的建设步伐的加快，农民对居住环境改善的需求日益凸显，迫切期盼改善农村脏、乱、差的局面，亦期盼农村能够创立起健全的社会保证体系。越来越多在外务工的农民工习惯了城市里的生活方式与消费习惯，尤其是此刻的80、90后，回到农村生活有种不适应的感觉，而农村配套的文化、体育、娱乐设备相对落后。
3、 农村乡镇公司的发展
农村城市化既为农村带来了资金与技术，亦带来了先进的管理理念。此刻越来越多的农村按照本地优良，发展手工业、加工业等乡镇公司，这些公司的入驻，迫切期盼有专门的物业管理机构为之管理厂房、办公楼等物业。
(二)农村公共事务的管理模式存在的问题
日前，我国绝大都数农村公共事务管理重点是在村委会的领导下，以“村―组”两级，在“两委”(村支部委员会、村民委员会)的领导下开展工作的传统村级治理模式。
这种传统的管理模式不适应社会主义新农村建设的任务，不适应的问题日益凸显，表此刻以下两个方面：第1、公共事务管理上的缺位。3~5人构成的村“村两委”在组织和管理上势单力薄，在产业发展、村庄规划、卫生保洁、治安守护、水利建设、森林防火等工作的管理和推动上显现了“断裂”现象，组织和服务群众的功效显著不足。第2、公共事务管理的不到位。村“两委”在民主议事、民族决策、意见意见等方面实质功效不大，实质工作中越来越显著地局限于签字、发通告单、传话筒等。同期，因为村“两委”在完成上级部署的诸多任务后，大多已然筋疲力尽，因而针对村民需求改善生产生活等各样诉求难于顾及，在公共事务的管理与服务到位上比较难，群众意见很大。
(三)农村物业发展存在的问题
咱们在看到农村发展过程中好的一面，亦不容忽略农村存在的问题，下面咱们重点从与物业管理息息关联的六个方面来探讨：
1、农村清洁卫生环境差，到处存在着乱堆放、乱张贴、污水乱排放的现象，造成为了农村给人“脏乱臭”的形象，在家园、田园清洁和水源清洁方面都亟待改善。
2、农村治安环境欠好，有些没业青年到处流窜，偷盗、抢劫事件时有出现，造成为了农村的不安定原因。
3、农村规划设计方面缺乏统一规划。这重点表现在房屋的建设、绿化的设计上各自为阵，使得农村景观杂乱没章，亦引起相邻物权的问题持续凸显。
4、农村物业、设备设备的老化。农村道路、水利设备因失修、缺少守护所诱发的各样新问题层出不穷。农村房屋设计上的存在着的先天不足，加上后天缺乏必要的养护，引起房屋漏水、墙体开裂、电线短路着火等现象都时有出现。
5、农村海量留守人口的社会保证问题。因为海量青壮年劳动力大都外出务工了，留下了老年人、小孩在家，而老、少人群在面临突发事件，如疾患时所必须的社会关怀、社会保证极为迫切，这就必须一个公共事务服务的分部能够承担起对这部分弱势群体的救助与服务工作。
2、农村推行现代物业管理的好处
物业管理在我国农村实行已然有了成功的案例。2007年9月，我国首个农村综合物业管理站在河北涿州市卢家场开张，由此拉开了中国式农村物业管理在史册上的序幕。现代物业管理这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的管理模式在农村一但显现，利用农村现有的资源和城市现代化手段，将会表示出强大生命力，针对农民、农村、政府、物业服务公司四方来讲均是一种“多赢”的结果。
1、对农民来讲，推行现代物业管理，能够让农民摆脱农村清洁卫生“脏乱臭”的局面，生活在一个干净、安全、舒适的环境，同期亦能够享受到城市人所特有的“薪水”――物业服务，加强生活的品质，加强农民的幸福指数。
2、针对农村来讲，推行现代物业管理，寓意着“村-组”的村中公共事务管理模式将要向“村-社区”的管理模式转变，能够加快社会主义新农村建设的步伐，促进农村生产、生活和生态效益的协调统一。这亦将缩小城乡二元结构的差距，推进城乡一体化的进程。
3、针对政府来讲，传统的管理模式下村“两委”在公共事务管理上的缺位与不到位，引起了村民与基层组织的矛盾。政府脱身于平常的“物业服务”事项上，更能够起到方针政策的把握及对村中大事的决策上，而对物业服务公司的工作开展起到一个监督、引导的功效。
4、针对物业服务公司来讲，进军农村是一个新的市场，能够拓展它的业务空间，实现业务源自的多元化。根据物业管理相关理论，有物业覆盖的地区，就有物业管理活动的空间。针对物业管理行业来讲，这亦是一个有利的探索，能够有利的推进全部行业向前更一步。
3、 农村推行现代物业管理过程中面临的困难及政策意见
现代物业管理在农村推行的设想是很美好，然则前进的道路上却不是一帆风顺的，结合已有的“卢家场模式”、“宁波慈溪模式”、“深圳宝安模式”等，咱们来分析农村发展现代物业管理将面临的困难，以及这些先行者的有些成功经验。
第1、物业服务公司经费广泛存在着经费不足的瓶颈。物业服务行业做为微利行业，流动资金通常有限。面对着农村庞大的物业市场，非常多物业设备必须百废待兴或亟需配套建设。如在我国西部农村要实现沼气物业化管理，需配备垃圾归类池、污水处理池、发酵塔、沼渣车以及净化炉等设备，这必须一笔庞大的资金，倘若单靠物业服务公司投资，日后再慢慢回收成本，这势必会打击物业管理机构的积极性。因此创立多途径的物业管理资金筹集途径针对农村的物业管理机构良性运转必不可缺。如卢家场村综合物业管理站就采取政府补贴、社会赞助和村民自筹结合的办法创立起来的。深圳龙岗区完成对城中村的改造其扶持政策是区财政按建筑面积2元/M2标准对社区予以物业管理起步资金扶持，街道财政按区街3:1比例配套扶持。
第2、农村物业管理费该怎样收取。一方面是收费标准该怎样确立，是按面积还是按人头收取抑或是按户来收取?按面积收取是按宅地基面积还是按宅地基加上自留山、自留地的面积收取?……另一方面是村民祖祖辈辈这里居住，对缴费存在着抵制心情。这些都是在日前的农村物业管理试行地区存在着争议的问题，亦给咱们物业管理机构入住农村在成本测算、业主争议等工作中带来了难度。因此呢，创立科学的农村物业管理成本核算制度极为迫切。
第3、物业管理工作在农村开展面临着处理着部分群众认识改变的问题。在笔者对广东省汕尾市红海湾经济研发区田乾镇海埔墟村做的物业管理调查中，在接受调查的村民中90.23%赞成引入现代物业管理，然则一触及到缴纳物业管理费就表现出畏难心情，仅有不到50%的村民愿意缴纳物业管理费。农村的税费改革减轻了广大农民的包袱，忽然每一个月要缴纳一笔物业管理费让不少村民会表现出对物业管理工作开展的抗拒。针对这个问题的处理，笔者意见有两点很重要：一是加强当地农民的收入水平，物业管理机构能够利用本地优良，发展多种物业经营，让本地村民入股作为物业机构的股东。如广州石牌村城中村改造中的三骏公司集团，对村的集体经济进行机构化管理，藏富于民，这般物业管理费的收取难度就降低。二是要重视到农村特殊的风土人情。农村区别于城市，人情味比较浓，诸如在海埔墟村，已然在村委会的提议下，每户每月缴纳10块钱的垃圾费，该工作由村中一名行动不方便的村民承担，收益亦归其所有。在农村日前存在着海量的留守人员，如老人、儿童，是家人在外牵挂、担心的源头。若物业机构开展针对这些留守人员的物业特约服务，相信对这部分家庭的物业管理费收取工作难度亦不大。
第4、农村物业管理工作推进过程中面临的法律问题。辟如：农村人口广泛素养还不高，人员利益私心偏重等多种新型法律法规空白问题将会随之而产生。因为现代物业管理制度大都是以城市为背景，将其向农村推广，若完全依靠村民的自觉行径，将面临难以引入或发展缓慢的局面，因此呢，各级政府应出台关联引导性政策与办法，在新农村建设中积极引导各地农村引入物业管理制度。另外，农村的物业权属关系比较繁杂，违规建筑的问题亦相对比较严重，在处理这些问题时在法理与本土人情之间怎样权衡，若借助当地有声望的人士处理这些问题，将会为物业管理工作的开展带来便利。
4、小结
综上所述，我国绝大部分农村存在着物业管理的需求及要求，但因为配套的法律法规不健全、部分村民的认识没转变、政府推进的力度亦不足强、物业服务公司自己状况等原由，引起现代物业管理在农村的这股星星之火还未燎原。随着改革力度的持续推进、社会主义新农村建设的持续摸索、居民生活水平的进一步加强，咱们相信现代物业服务公司在我国农村还是会有一番做为的，由于农村物业管理是对多方(农村、农民、政府、公司)都是有利的。
关 注：广东省物业管理行业协会
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发表于 2024-7-24 17:44:27
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