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近些年来，随着线上经济和物流行业等产业的发展，工业地产亦如一匹黑马同样冲入了投资者的视线。
因为工业地产的地理位置一般在城市副中心或郊区，对交通与人流量无太多硬性需求；因商场项目的价值首要是表现在地理位置上的，因此必定要选取商圈的核心或有发展潜能人口集中且人流量多的集中商场地段。况且工业地产的设计，重点是侧重于办公与生产的内、外边的空间环境的营造，商场地产的设计必须依据市场的需求，重点是为了满足终端客户群体所满意的空间环境营造。
因此呢，在过去工业地产由于投资金额大，研发难度高，管理专业度需求严格等，在以前经常被人忽略，持有形式亦大都是业主自持。工业地产的目的客户要么是生产型公司购买厂房办公楼或是技术、科技型上市机构或预备上市的机构购置独立办公楼；商场地产的目的顾客以个人或机构为单位的经营户或投资者。
从我国日前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自己发展的速度等方面存在必定优良，使我国作为承接国际产业转移最要紧的区位之一。伴同着工业的成长，我国的工业厂房工程亦将高速成长。日前我国部分行业面临转型升级的战略机遇，国家亦出台了关联政策促进产业结构调节和完善，工业地产迎来全新发展新浪潮，作为将来几年地产投资黑马。
工业地产与商场地产的差异
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什么是工业地产
工业地产区别于商场地产。它指的是工业类土地运用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附庸物。做为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有很强的范围，其中包含工业制造厂房、物流仓库及工业开发楼宇等。 
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工业地产的商场模式
工业地产做为一门产业，有其独有的商场模式，包含工业地产研发商筹措资金、建设基本设备、研发经营项目并供给工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余表现在能够快速起步、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商场模式具备“大投资、快起步、供给增值服务、追求长时间稳定报答”的四大特性。
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工业地产与商场地产的本质区别
工业和商场房地产项目是从经营模式、功能和用途上区别开来的两种区别的房地产研发形式，详细区别如下：
①目的顾客区别
一般，工业项目的目的客户，分为两类：一是生产型公司购买厂房办公楼或是技术、科技型上市机构；二是预备上市的机构购置独立办公楼。商场地产的目的顾客以个人或机构为单位的经营户或投资者。经营户又分为主力经营户(主力店)、品牌商和部分配套商户(如餐饮、量贩KTV和有些带动人气的小生意的租户)，这些客户群体对物业的面积、功能等的需求都不同样。
②地段需求区别
工业项目的地理位置一般在城市副中心或郊区，对交通与人流量无太多硬性需求;因商场项目的价值首要是表现在地理位置上的，因此必定要选取商圈的核心或有发展潜能人口集中且流量大的集中商场地段;工业项目就能够不临界面，不必须形象的展示，但商场地产项目针对外观形象展示面即临界面的需求很高。
③规划需求区别
工业项目通常与地区政府招商引资相关，多半是政府形象工程，因此呢在总体规划定位上受限制比很强，而商场项目的规划与物业功能重点是受市场刚性需求的影响很强。商场项目的功能范围通常如：购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，即购物功能又能够细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等;工业项目则不仅包含的商场项目的大部分功能，另一还有商务办公、工业制造厂房、物流仓库和居住等功能。
④制品的设计区别
工业地产的设计，重点是侧重于办公与生产的内、外边的空间环境的营造，商场地产的设计必须依据市场的需求，重点是为了满足终端客户群体所能满意的空间环境营造。例如：商场项目如百货卖场这一功能区设计重点思虑层高、柱距和安防等问题，餐饮区思虑的重点是上下水和排气等功能;而工业项目里的商务办公楼要区别与CBD纯写字楼，从立体空间与生态环境营造上要有自己的特殊，工业物业硬件和市政配套达标的需求是无商场项目那样高的。
⑤市政配套标准需求区别
工业项目在运用过程中，针对的群体基本上是入住公司员工，流动量较少，因此呢主功能区域对物业的需求如荷载、安防、水电系统等相对简单，只要能满足生产办公的功能就能够。针对商场地产而言，物业的柱距、荷载、安防、水电系统、电梯(扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯)等都有更细致的需求，任何一个方面都有可能影响商场地产项目的后期存活;区别的商场业态，对物业的需求亦不同，通常百货店楼板的承要紧达到500千克/平方米，仓储店的荷载就要达到1500千克/平方米，层高可能需求8-9米，而工业的层高达到4-6米就能够了。
⑥消费环节区别
工业项目营销或出租以后能够直接进入了消费终端，经过装修就能够运用。而商场地产在营销过后，是不可直接进行消费的，此时的商场地产项目在某种程度上是不具备运用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。因此，工业是一个终端，营销后就进入了终端消费，而商场地产则是开端，营销只是商场经营的起始。假设花1000万买了一套工业办公楼，只要验收完毕，那再花点钱装修一下就能够运用了;而商场地产不仅要有投资能力，还要有经营能力，倘若投资了商铺今后招商有害、没法经营，那买卖双方都要承担相应的危害的。
⑦遵循的规范程度区别
工业地产与商场地产在研发过程中，对专业需求的程度和重点都是区别的。两者都要要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，但商场地产还要遵循第三种规范即商场规范。商场地产的运作针对商场专业性的需求较高，是多个商场微观问题综合处理的结果，通常工业地产的运作则不必须进行繁杂的商场规范。
⑧推广方式区别
工业项目相对商场项目的客户群体范围要窄些，推广上不适合做海量的媒介硬软宣传，项目品鉴会和产业论坛是平常的一种推广形式。这是由于研发单位携拟与合资、合作或引进的公司，有针对性地与目的单位决策人宣传、引导和洽谈的途径；其特点是：1、针对性强、层次高、易吸引有兴趣的客户。2、实效性好，主办者能够派遣技术专家与客户直接进行接洽，激发购买兴趣。3、专业性强，通常论坛主题鲜明且专业，经过行业内专家及关联政府领导倡导加强投资置业中的关注度。
商场项目因投资客相对多，能够采用多种方式推宣传知大中小目的客户，如制品颁布会、推广宣传、户外、DM、投资研讨会、网络、商家一对一交流、短信群发等。
⑨售后服务区别
工业项目因租售后就直接进入了消费终端，研发商除帮助办理房产关联手续外，其他如帮助公司注册等都能够只是增值服务，都数服务均转移到物业机构;商场项目后期触及招商运营返租等工作，研发商如不长时间守护业主关系，都有可能影响到商场正常运营，保持好的售后服务亦培养机构品牌的忠实客户，持有一批良好的客户资源库，有利今后研发其他住宅或投资类商铺的营销。
⑩物业管理区别
工业项目的物业管理重点为园区大环境守护、物业守护、来访人员管理、来访车辆管理、生活区人员安全管理;商场项目的物业管理范围侧重物业内部卫生即时守护、公共配套守护、卖场内治安管理、安防通道守护、海量流动车辆与人员管理等等。工业地产的物业管理核心目的是要保准项目物业和人员的安全，而商场地产的物业管理除了保准商场物业的和人员的安全，更要紧的是经过专业的商场物业管理使商场物业保值、增值，使经营的商家能够顺利的进行商场经营。
工业地产的发展前景预测
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政策助力工业地产 >>
工业是我国的支柱产业，工业用地始终是我国国有建设用地供应的重点形成，工业的健康有序发展将作为我国经济增长的要紧动力。近年来，工业地产好处政策频出，助力产业地产蓬勃发展。 
2018-2021年中国工业地产关联政策
在各项好处政策的推动下，我国工业用地供求安稳增长。2020年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.6亿平方米，同比增长12.1%；共成交工业用地7.9亿平方米，同比增长5.6%，推出和成交较2019年均安稳增长。 
全国300城工业地产推出与成交面积
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REITs融资稳步推进>>
工业地产融资途径方面，我国工业地产融资途径持续完善。近年来，房地产公司融资正走向多元化之路：由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，房地产信托、房地产投资基金(REITs)、IPO、股权融资等作为房地产公司新的融资选取，从而实现降低融资成本、保证资金链安全、加强资金运用灵活性的目的。中国“十四五”规划提出，2025年战略新兴产业和数字经济核心产业增多值占GDP的比重将分别提高至17%和10%。中国经济的转型升级将推动关联工业地产需求的快速增长。
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工业地产在更加多城市发展 >>
因为国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成,工业地产投资热点区域将持续扩大，更加多城市将得到工业地产的发展机遇。一线城市土地价格与劳动力成本提升火速，有些跨境公司正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保存区域总部、开发中心这般占地少、劳动力需求精简的公司，同期将占地面积大、普通劳动力必须量高的生产基地转移至二线城市国内六大区域起始作为各跨境公司工业选址热点，包含：
① 以天津、青岛为表率的环渤海地区；
② 以苏州、杭州为表率的大长三角地区；
③ 以深圳、厦门为表率的华南地区；
④ 以成都、重庆、西安为表率的西南地区；
⑤ 以大连、沈阳、哈尔滨为表率的东北地区；
⑥ 以武汉、长沙、郑州为表率的中部地区。
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工业地产向产业地产升级 >>
在国内有些城市，为适应发展必须，政府在土地供应中已采取了开发用地、研究用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已显现基本变化。从现实道理讲，工业用地必须升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级必须，符合产业布局和城市规划需求的产业用地。其中，产业地产的重点形态包含：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒介产业园等具备产业聚集特点，并这里基本上为之服务的综合性产业商服地产。另外，研发区单纯做工业地产研发越来越不适应经济和社会发展必须，部分研发区正在升为产业型新城，将会为工业地产探索出一条新路。
工业地产的投资价值分析
中国工业地产经历了从冷到热，从没序到逐步规范的过程，将来的发展趋势及怎样发展值得探讨。随着国家政策的频频颁布，及打造制造业强国进程的推进，市场对工业地产的需求正逐年增多。再加上相针对其他物业，工业地产自己拥有较高的投资报答，从而使工业地产的发展充满了机遇。 伴同着中国经济，尤其是制造业的飞速发展，中国工业地产市场前景广阔。结合市场和政策双重要求来看，中国工业地产发展重点呈现四大态势：
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价格优良显著
将来有提升的空间
从全世界视野来看，工业地产是有别于住宅、商场和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金小于写字楼与商场零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金小于国际上成熟市场租金。因此呢，将来国内工业地产的租金持有很大的提升空间。
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中国工业地产
供给需求已然提升
国内供应短缺，尤其近几年物流行业的飞速发展，导致物业存储仓库严重供应短缺，中国日前仓库面积数量任然没法满足需求。加之产业政策环境好处，悄然推高了工业地产的投资热度。
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城市化进程
供给了有利的要求
因为一线城市土地价格与劳动力成本提升火速，造成为了城市郊区厂房热的显现。反观城市中心区域土地价值一路飞涨，不少城市中心原有厂房面临重新规划和拆迁等问题，这些被排挤出来的生产加工公司集中瞄准了租金价格低的城郊区域，同期近几年城市交通的飞速发展，给城郊工业地产的发展供给了有利的要求。
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拥有更广阔的
升值潜能和投资价值
工业地产拥有其他物业所不具备的天然优良。尤其在投资报答率方面，工业厂房的租金报答率远远高过住宅和写字楼。另一据国务院发展科研中心预测，将来10年我国城镇化率仍在飞速提高，到2020年，我国的城镇化率在55％。随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将显现“井喷”，投资报答率将进一步加强。”由于从投资方向来看，工业地产拥有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象明显的表率之一，是拥有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。
曾经，土地资源必须让位GDP增长，然而经济增长带来了各地土地低效利用的困境。如今，土地在招商中的角色，已完全区别于之前，不少地区都已将工业用地做为产业升级、有效招商的抓手。二十大后，实体经济再次作为发展的着力点，承载实体经济发展的载体——工业用地，备受关注。
实体经济越来越要紧，非常多事关经济发展的重点项目，对土地的需求越来越大，而土地资源越来越紧缺，工业用地的保证与供应作为实体经济发展的重要。在产业转移与公司搬家腾退的大潮中，工业用地更应该结合市场与政府的双重功效，才可兼顾发展的此刻与将来。
源自：UP城市
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发表于 2024-7-24 17:53:15
