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一线城市凭借其强劲的经济活力和明显的人口聚集效应，始终是我国住房租赁市场发展的主阵地，同期亦对行业发展起着风向标的功效。本文经过对北京、上海、广州和深圳四城市历年市场数据的回顾和对比，深入分析一线城市住房租赁市场的状况、投资潜能以及面临的挑战，以期为投资者和租赁者供给一个全面且深入的市场分析。
市场供给
2020-2023年时期，从城市维度来看，北京在四个城市中的逐年增量最为安稳；上海在2020-2022年增量始终比较安稳，但2023年随着一众R4租赁式社区项目的入市，市场显现了供给量的井喷，同比增多了75%，总量突破了22万间大关，亦一跃作为四个一线城市的供给量之首，占四个一线城市中总供给量的42.6%；广州和深圳的供给量均在2021年后保持了稳步增长的状态。
图 四个一线城市的供给状况
（2020-2023年，单位：间）
数据源自：Leading Data by ICCRA
2023年，从各城市内部的供给分布来看，按照ICCRA的EILT模型，四个一线城市均有70%上下或以上的项目分布在【需求锚定区域】中，其中，深圳比例最高接近94%，广州比例最低约69%。充分表示了，一线城市租赁住房供给基本位置于产业人口聚集区域，不仅能够有效缓解职住平衡的压力，况且因为【需求锚定区域】中租住人口厚度较为理想，亦为后期运营奠定了良好的基本。
图 四个一线城市的供给分布状况（2023年）
市场需求
01
历史运营业绩表现分析—总览
2020-2023年时期，按照四城市历史运营数据分析，各大城市在2023年业绩均有回落，归因于供给量的增多引起市场受到很强冲击。
租金坪效方面，北京过去四年表现出色，平均租金坪效始终保持在5元/平米/天以上，领跑一线城市。相比之下，上海自2022年起，租金水平明显下滑，这一变化重点归因于R4保租房社区项目的海量入市，新增供给有效缓解了租赁市场紧张，平抑租金效果显著。广州和深圳两地的供给始终较为安稳，且针对城中村的纳保和纳管都做了有效管理，因此呢租金坪效基本维持在3.5元/平米/天上下。
在2020-2023年的四年间，虽然四城在租金坪效方面的复合增长率都呈现负增长，但究其原由，除上海是因为2023年供给量增多过大之外，其余三城基本是因为纳入保证性租赁住房的项目数量持续增多，对平抑租金涨幅起到了必定的功效。不外，“十四五”时期，国家重点关注保证性租赁住房，因此呢，2022年后海量保租房入市，2023年达到顶峰，对市场冲击显著；但随着配售型保证房的入市，以及市场化长租房的增多，保租房将进入发展平缓期，这亦会给将来市场的平均租金水平带来必定的上涨动力。
数据源自：Leading Data by ICCRA
2020-2023年时期，除广州外，其他三城市出租率业绩表现均较为安稳，整体稳定在90%上下。不外，按照过往十年行业发展的特点，有如下两点值得关注，或将给市场的整体出租率带来机遇与挑战：1）2016-2017年间，行业发展迅猛，以承租经营的“二房东”模式为主，租期基本在7-10年上下，从2023年起始就会持续迎来关店潮；2）2019年后，国企拿地数量增多，供给量亦逐年增长，但在疫情时期研发进度受到区别程度的影响，预计将在2024年之后迎来大规模入市。
数据源自：Leading Data by ICCRA
02
历史运营业绩表现分析—制品线维度
从制品线维度来看，四城在各制品线的出租率水平方面都较为趋同，因此咱们将重点对租金坪效进行对比分析。
青年公寓：广深两地的青年公寓表现最为安稳，而北京和上海都在区别程度上受到了租赁式社区带来的“挤出效应”影响，租金水平显现了波动。
图 四城的青年公寓租金坪效对比
（2020-2023年，单位：元/平米/天）
数据源自：Leading Data by ICCRA
宿舍型公寓：京沪两地仍是拔得头筹，另外，深圳得益于各类产业园的发展，在2022年后的租金坪效亦呈现逐步提升态势。
图 四城的宿舍型公寓租金坪效对比
（2020-2023年，单位：元/平米/天）
数据源自：Leading Data by ICCRA
租赁式社区：四城呈现出迥异的表现。北京因为租赁式社区供给量不大，且位置大部分在五环以外，因此呢，整体租金坪效保持在安稳低位状态。上海因为2022年起始，租赁式社区的海量入市，使得运营商为了保准出租率水平，在租金方面有所下降。深圳的租赁式社区发展在四城中相对较为成熟。广州的租赁式社区发展较为缓慢，在2022年之前基本无项目入市，然则，从2024年起始，广州会持续有海量租赁式社区入市，或将对市场产生必定影响。
图 四城的租赁式社区租金坪效对比
（2020-2023年，单位：元/平米/天）
数据源自：Leading Data by ICCRA
高端公寓：四城的市场表现非常趋同，这亦说明高端公寓市场整体的需求客群比较聚焦。
图 四城的高端公寓租金坪效对比
（2020-2023年，单位：元/平米/天）
数据源自：Leading Data by ICCRA
表 四城的各条制品线租金坪效和出租率状况
（2020-2023年）
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发表于 2024-8-20 03:28:32
